Área de práctica 03
Herencias y sucesiones, contratos, arrendamientos, reclamaciones y comunidades de propietarios. Con la particularidad de que en las Illes Balears las herencias no se rigen por el Código Civil, sino por el derecho civil propio.
En materia civil, más que en ninguna otra, el resultado depende de lo que se pueda probar y de lo que se firmó en su día. Un contrato redactado con cuidado evita el pleito; uno redactado deprisa lo garantiza. Y cuando el conflicto ya existe, la partida se juega con los documentos que hay, no con los que habría convenido tener.
Por eso en esta materia trabajo en dos momentos distintos: antes, redactando y revisando lo que va a firmar, que es lo barato; y después, cuando ya hay que reclamar o defenderse. Si me trae un borrador antes de firmarlo, es la consulta más rentable que hará.
Muchos asuntos civiles se resuelven mejor por acuerdo. No por blandura, sino por aritmética: un pleito civil largo consume en tiempo, costes y desgaste una parte apreciable de lo que se discute. Le diré cuándo negociar y cuándo no, y negociar no significa aceptar cualquier cosa.
Qué incluye
01
Testamentos, declaraciones de herederos, aceptación y repudiación, aceptación a beneficio de inventario cuando hay deudas, partición y cuaderno particional, reclamación de la legítima e impugnación de testamentos. También las herencias con bienes o herederos en el extranjero, frecuentes en Mallorca.
02
Las Illes Balears tienen derecho civil propio, con instituciones que el Código Civil no contempla y con reglas de legítima distintas. Se aplica según la vecindad civil del causante, no según dónde estén los bienes, y da resultados diferentes de los que la mayoría da por supuestos.
03
Contratos de alquiler de vivienda y de local, renovaciones y subidas de renta, reclamación de rentas impagadas, desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, devolución de fianzas, obras y derramas. Y el alquiler turístico, que en Mallorca tiene su propio régimen y sus propias sanciones.
04
Redacción y revisión de contratos antes de firmarlos, reclamación de cantidad, incumplimientos, resolución y devolución de lo entregado, arras y compraventas, y procedimiento monitorio para deudas documentadas.
05
Adquisición y transmisión del dominio: compraventa, donación y permuta, con el título y las cargas revisados antes de firmar y no después. Usucapión, cuando una posesión larga y pacífica ha ganado lo que el papel no recoge. Y las acciones que defienden la propiedad y la posesión frente a quien las discute. La adquisición por herencia tiene su propio apartado, más arriba.
06
Impugnación de acuerdos de la junta, derramas, obras y responsabilidad por daños.
07
Expedientes de jurisdicción voluntaria y protección de quien no puede decidir por sí solo. Medidas de apoyo a la persona con discapacidad: la curatela, asistencial o representativa, que desde la Ley 8/2021 ocupa el lugar de la antigua incapacitación y de la tutela de adultos. Tutela de menores, defensor judicial y guarda de hecho. Y las autorizaciones judiciales para vender bienes de un menor o de una persona con medidas de apoyo.
Sobre el alcance. Este despacho no asume toda clase de asuntos civiles. Si el suyo queda fuera de estas materias o exige una especialización distinta, se lo diré en la primera consulta y le orientaré sobre a quién acudir.
Es lo que con más frecuencia sorprende a quien llega de fuera, y también a quien lleva aquí toda la vida. Las Illes Balears conservan derecho civil propio, recogido en la Compilació de Dret Civil de les Illes Balears, que en materia de sucesiones se aparta del Código Civil en puntos que cambian el reparto.
Dos consecuencias prácticas. La primera: lo que se aplica depende de la vecindad civil del causante, no de dónde estén el piso o la cuenta, de modo que dos personas que fallecen en la misma calle pueden tener reglas distintas. La segunda: la legítima y la libertad para disponer en testamento no funcionan igual que en territorio común, y además no es idéntica en Mallorca, en Menorca y en Ibiza y Formentera.
De ahí que un testamento o una partición copiados de un modelo pensado para el Código Civil puedan producir un resultado que no era el que se buscaba. Merece la pena revisarlo aquí.
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En Mallorca la herencia se rige por el derecho civil balear, no por el Código Civil: la legítima es distinta y depende de la vecindad civil. Qué cambia.
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Las respuestas son orientativas: cada asunto depende de su documentación.
Sí, y a veces es lo sensato. Además de aceptar o repudiar existe la aceptación a beneficio de inventario, que limita su responsabilidad a lo que haya en la herencia y evita que responda con su propio patrimonio. Es una decisión con plazos y con forma, así que conviene resolverla antes de tocar nada de la herencia: ciertos actos se interpretan como aceptación tácita.
No necesariamente. Las Illes Balears tienen derecho civil propio, recogido en la Compilació de Dret Civil de les Illes Balears, con instituciones que no existen en el Código Civil y con reglas distintas de legítima. Se aplica según la vecindad civil del causante, no según dónde estén los bienes. Es una de las razones por las que una herencia en Mallorca conviene mirarla aquí y no dar por bueno lo que valga en la península.
Son las dos caras del mismo problema y ambas se trabajan. Para el arrendador, reclamación de rentas y desahucio por falta de pago, que admite acumular ambas cosas en un mismo procedimiento. Para el arrendatario, reclamación de la fianza, discusión de las obras y los gastos que le repercuten, y oposición cuando el desahucio no procede. En Mallorca se añade la normativa de alquiler turístico, que tiene su propio régimen sancionador.
Depende de qué se reclame. Las acciones personales prescriben con carácter general a los cinco años; la responsabilidad extracontractual, al año; y las reclamaciones sobre herencias tienen sus propios plazos. Como en lo administrativo, el plazo es lo primero que hay que mirar, porque una reclamación fundada presentada tarde no se estudia.